現代の超高齢化社会では、終活の1つとして「不動産の生前整理」が注目されています。
不動産は特に相続時のトラブルを招きやすい資産ですので、適切かつ早めに準備することが重要です。
特に、放置された不動産が家族の負担になるケースは少なくありません。そのため、適切かつ早めの準備が重要です。
- 早めに不動産を売却して老後の生活資金を確保したい方
- 所有する不動産の相続に関して、家族間のトラブルを防ぎたい方
- 不動産の生前整理の進め方をおおまかに知りたい方
そこでこの記事では、不動産を生前整理する4つの方法や注意点を解説します。
大切な資産を安心して次世代に引き継ぎ、有意義な老後を過ごすための参考にしてください。
生前整理とは何か？不動産が特に重要な理由
生前整理とは、自分の財産や権利関係を整理し、将来のトラブルや家族への負担を減らすための準備を行うことを指します。
これにより、残された家族が困らないだけでなく、自分自身も安心して穏やかな老後を過ごせます。
その中でも不動産は、特に生前整理が重要とされる資産です。
不動産は市場価値が変動しやすく、また分割が難しいため、適切に整理を行わないとさまざまな問題が発生するリスクがあります。
不動産の生前整理をさぼると・・・？
- 放置された空き家が荒廃し、不法侵入や近隣トラブルの原因となることがあります
- 庭木や建物の管理が不十分な場合、隣地への迷惑を引き起こすリスクもあるでしょう
- 不動産の管理方法や相続プランが不明確なままだと、相続時に家族間でのトラブルが発生しやすくなります
- 適切な整理が行われないままでは、建物の劣化による資産価値の低下や、節税の機会を逃すなどのデメリットも考えられます
このような問題を防ぐためには、所有する不動産の全容を早めに把握し、適切な対応を取ることが重要です。
不動産の生前整理を進める3ステップ
不動産の生前整理を円滑に進めるには、以下の3つのステップを踏むことが大切です。
- 所有する不動産の全容を把握する
- 問題点があれば解消する
- 不動産の今後の扱いについて方針を決める
ステップ1：所有する不動産の全容を把握する
不動産の生前整理の第一歩は、自分が所有する不動産の全容を正確に把握することです。
具体的には、
- 固定資産税の納税通知書
- 登記簿
- 名寄帳など
を確認し、所有する物件の場所や面積、名義状況などを明確にしましょう。
これにより、相続時のトラブルを防ぎやすくなり、相続人が後から情報を調査する負担を軽減できます。
なお、ステップ1で調べた不動産情報はノートやファイルにまとめて、家族がいつでも確認できるようにしておくと安心です。
ステップ2：問題点があれば解消する
次に、不動産に関する問題を解決する段階です。
例えば、
- 共有名義の不動産を整理する
- 境界トラブルを解消する
- 固定資産税がかかる不要な土地を処分する
などが含まれます。
これらの問題を放置すると、相続人に負担がかかり、相続トラブルの原因となることがあります。
弁護士や税理士など専門家の助けを借りながら、問題を解消しましょう。
ステップ3：不動産の今後の扱いについて方針を決める
最後に、不動産を今後どのように管理するのか、またどのように処分するのかなどの方針を決めます。
例えば、
- 自宅を誰に相続させるのか
- 賃貸物件として活用するのか
- 老後資金のために売却するのか
などです。
方針を決めることで、相続時の混乱を防ぎ、将来の家族間のトラブルを回避できます。
方針決定後、どのように不動産を生前整理するのか、代表的な4つの方法を次章で解説します。
不動産を生前整理する4つの方法
不動産の生前整理にはさまざまな選択肢があり、老後の生活プランや財産状況によって適切な方法が異なります。
- 不動産を売却する
- 生前贈与を活用する
- 不動産を活用する
- 遺言書を作成する
以上の代表的な4つの方法を解説します。
1. 不動産を売却する
不動産を売却することで、資産を現金化でき、後々相続がスムーズになります。
また、売却することで、固定資産税や維持費を削減できるのもメリットです。
ただし、建物の価値は年月とともに低下するため、売却を検討している場合は早めに行動するのが得策です。
売却後もその物件に住み続けたい方には「リースバック」という方法も選択肢の1つです。リースバックとは、家を手放しつつ、賃貸契約を結んで引き続き住むことが可能な手段になります。
リースバックに関する詳細は以下の記事を参考にしてください。
2. 生前贈与を活用する
生前贈与は、相続トラブルを防ぎながら節税にもつながる手段です。
税金の支払いを相続税ではなく贈与税で処理することで、税負担が軽減されるケースがあります。
ただし、贈与を受ける側には所得税や登録免許税などの負担が発生するため、慎重な計画が必要です。
また生前贈与は仕組みが複雑であるため、税理士や弁護士といった専門家の助けを借りながら進めることをおすすめします。
3. 不動産を活用する
不動産を活用することで、収益を得ながら資産を維持する方法もあります。
例えば、古い建物を解体して駐車場や貸し農園として利用したり、賃貸アパートやマンションを建てるなどの方法があります。
このような収益性のある活用は、老後の生活資金に充てられる点が魅力的です。
しかし、不動産の活用には初期投資が必要であるほか、収益が確実に得られる保証がない点にも注意が必要です。
赤字になるリスクもあるため、不動産業者やハウスメーカーなど、専門家の意見をもとに計画を立てることが重要です。
4. 遺言書を作成する
遺言書という言葉を聞くと「まだ早い」「気が滅入るなぁ」と感じる方も多いかもしれません。
しかし、これは特別な手続きではなく、将来のための「家族へのメモ」のようなものと考えると気が楽になります。
例えば、不動産をどう扱いたいか、自分の希望を簡単にまとめておくことで、家族が安心して相続の準備を進められるようになります。
公正証書遺言という形式を選ぶと、証人を立てて作成できるため、公的な効力がある信頼性の高い形で意思を残せます。
また、遺言書は家族と一緒に話し合いながら作成するのもおすすめです。内容を共有することで、家族同士での誤解や不安を減らしつつ、意思を伝えられるでしょう。
不動産の生前整理のメリットとデメリット
不動産の生前整理が必要とわかっていても、「手間がかかりそうで気が進まない」と感じる方は多いです。
だからこそ、本腰を入れて取り組む上で、きちんとメリットとデメリットを理解しておくことが大切です。
不動産を生前整理するメリット
不動産を生前整理することで得られる主なメリットは以下の3つです。
相続トラブルを防げる
大きなメリットの1つが、遺族間での相続トラブルを防ぎやすくなることです。
遺言書があれば問題ないと考えがちですが、不動産の遺産分配に納得がいかずトラブルに発展するケースは少なくありません。
生前整理を通じて、所有者本人が直接遺族と話し合いを行い、不動産を売却して現金に換えるなどの対応を決めておくことで、相続トラブルを未然に防ぎやすくなります。
節税効果を期待できる
不動産を生前贈与することで、相続税対策につながる場合があります。
たとえば、
- 「年間110万円以内の暦年贈与の基礎控除」を利用したり、贈与税率を抑えるために少額ずつ分けて贈与したり
- 「居住用不動産を配偶者に贈与する際の特例」を活用して、大幅に税負担を減らしたり
などです。
ただし、これらの節税策を活用する際は、事前に税理士などの専門家と相談することが重要です。
不動産の劣化を防げる
不動産は放置すると建物が劣化し、資産価値が低下するものです。劣化が進んだ場合、修復に多額の費用がかかることもあります。
その点、生前整理を行なっておけば、次の所有者に適切な管理を引き継げるため、建物や土地の価値を維持しやすくなります。
不動産を生前整理するデメリット
不動産を生前整理する主なデメリットは以下の3つです。
出費が増える可能性がある
生前贈与や相続税対策を目的とした不動産整理は、逆に出費を増やす結果となることがあります。
具体的には不動産取得税や登録免許税などが発生したり、小規模宅地等の特例が適用されず、税負担が増えたりするケースです。
贈与税は相続税よりも税率が高いことが多いため、生前贈与を検討する際は、税理士のような専門家のアドバイスを受けることが重要になります。
賃貸の場合は空室リスクがある
不動産を売却せず賃貸物件にする場合は、空室リスクを考慮する必要があります。
特にローン支払いが残っている場合、空室が続くと赤字になる可能性が高まるので注意が必要です。
また、安定した賃貸経営を行うために、リノベーション費用や集客費用が必要になることもあります。
売却がスムーズに進まない場合がある
不動産を売却することで資金を得られるのは魅力的ですが、必ずしもスムーズに売れるとは限りません。
不人気な立地や需要が低い物件の場合、売れ残る可能性があります。
また、更地にする必要がある場合は解体費用や整地費用が発生するため、売却を決める前に費用対効果を検討することが重要です。
不動産の生前整理における注意点
不動産の生前整理は、くれぐれも慎重に行う必要があります。
知識不足のまま安易に進めると、せっかくの不動産を安く買い叩かれたりなど、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があるからです。
そこで、最後に不動産の生前整理における注意点を紹介します。
1. 法律の理解を深める
不動産の生前整理を進める際は、関連する法律の知識が重要です。
もちろんすべての法律を完璧に把握する必要はありませんが、どのような法律が関わってくるかを最低限押さえておくと、適切な判断がしやすくなります。具体的には以下のようなものです。
- 自筆証書遺言は、自分で手軽に作成できますが、書式不備や内容の曖昧さで無効になる可能性があります。その点、公正証書遺言は公証人が関与するため、法的効力が高くて安心です。
- 生前贈与では「暦年課税制度」を利用すると年間110万円まで非課税となりますが、贈与税の税率は相続税より高い場合があるため注意が必要です。
- 相続財産を売却する場合、「取得費加算の特例」により、取得費を増やして譲渡所得税を軽減できる場合があります。
2. 不動産の市場価値を把握する
不動産の売却や活用を検討する際は、まず市場価値を正確に把握することが重要です。
市場価値を知らないまま判断すると、次のような問題が発生することがあります。
- 不動産の需要がないにもかかわらず売却を試み、長期間売れ残る
- 需要が低いエリアでアパートを建設し、収益を得られず赤字になる
- 売却したほうがよかった不動産をそのまま相続してしまう
これらの問題を防ぐには、不動産業者や鑑定士に査定を依頼し、不動産の市場価値を確認することが大切です。
3. 専門家の力を借りる
不動産を生前整理する際は、法的手続きや税務処理が伴うため、自力で進めるのは難しい場合があります。
このような場合は、司法書士、税理士、弁護士などの専門家に相談しましょう。
専門家に依頼することで、手続きのサポートや適切なアドバイスを受けられるため、ミスを防ぎつつスムーズに整理を進めることができます。例えば、以下のような場合です。
- 公正証書遺言を作成する際には、公証人の立ち合いが必要です。また、自筆証書遺言が法律に適合しているか確認するには弁護士に相談するのがおすすめです
- 不動産の売却で「小規模宅地等の特例」や「取得費加算の特例」を適用する際は、要件を満たしているかを確認する必要があり、税理士に相談するのがおすすめです
4. 相続トラブルを意識する
不動産は現金のように分割が難しいため、相続においてトラブルが発生しやすい資産です。
たとえば、不動産を誰が相続するのか決まらないケースや、複数の相続人が共有名義にして管理が難航するケースなどが挙げられます。
また、不動産評価の適正さや遺言書の内容への不満などが原因で、遺族間で対立が生じることも少なくありません。
これらの問題を防ぐためには、相続前に家族間で十分な話し合いを行い、不動産の分割方法や活用方針を決めておくことが重要です。
不動産の生前整理に関してよくある質問
不動産の生前整理に関してよくある以下の質問に回答します。
- 不動産の評価額はどのように決まるのか？
- 不動産の分割相続にはどのような方法があるか？
まとめ
不動産の生前整理は、老後を安心して過ごすための大切な準備です。相続トラブルを防ぎ、家族に無用な負担をかけないよう、早めに取り組むことがポイントです。
具体的には、売却で生活資金を確保したり、生前贈与や活用によって資産を効率的に運用したりする方法があります。
それぞれの方法にはメリットとデメリットがあるため、専門家の意見を取り入れながら、家族間でしっかり話し合いを重ねましょう。
