終活で持ち家や不動産を整理したい｜進め方と注意したい3つのポイント

終活を進める上で、持ち家や土地などの対策は避けて通れない重要なテーマです。不動産は多くの家庭にとって最大の資産であり、適切に処理しないと相続時にトラブルが発生する可能性があります。

この記事では、持ち家を含む不動産を終活時にどのように扱うべきか、現金化や生前贈与、リースバックなどの選択肢を含めて詳しく解説します。終活をスムーズに進めるための具体的な方法や注意点について理解を深めましょう。

終活で最も重要とされる不動産｜どうするのが正解？

終活を考える際、不動産の取り扱いは避けて通れない重要な問題です。多くの人にとって最大の資産である不動産の扱い方一つで、残される家族への負担や税金の問題、さらにはその後の生活設計が大きく変わることがあります。

ここでは、それらの不動産をどのように扱うべきか、3つの選択肢に分けて詳しく解説していきます。

現金化する

終活の一環として不動産を現金化することは、大きなメリットがあります。

不動産を現金化するには売却が理想的で、これにより手元に資金を確保し、生活費や医療費、さらには遺族への相続資金として利用することが可能です。残される家族への相続対策として、トラブルも防ぐことができるため。終活時の不動産の取り扱いについては、現金化が最善でしょう。

不動産の現金化は、特に高齢になり自身で物件の管理が困難になったり、施設への入居を考えている場合に有効です。

また、不動産市場が好況であるタイミングで売却を行うことで、より高額での取引が期待でき、その資金を将来の不安に備えるために活用することができます。

売却

持ち家などの不動産の売却によって得られる現金は、生活費、医療費、旅行資金、趣味の資金、そして相続者への生前贈与など、様々な用途に利用できます。まとまった資金が一度に手に入るため、経済的な安心感を得ることもできるでしょう。

不動産を売却する際には、まず市場価値を正確に把握することが重要です。まずは無料査定を複数依頼し、現在の物件や土地の適切な売却金額を知っておく必要があります。

売却の流れにはいくつかのステップがあり、まず物件の価値評価から始まり、次に物件の見学会の開催、買い手との交渉、そして契約の締結と進んでいきます。これらの過程では、法律的な手続きや税金の問題も発生するため、不動産屋など専門家のサポートを受けることが重要です。

税金に関しては、譲渡所得税や住民税、場合によっては相続税が発生する可能性があるため、事前に税理士と相談することが推奨されます。売却を考える際には、家族や親族とも十分に話し合い、今後の生活設計や相続の計画についても考慮することが重要です。

特に、住み慣れた家を手放すことには心理的な抵抗があるかもしれませんが、経済的な安定や生活の質向上を考えた場合、売却が最善の選択となることもおおいです。

リースバック

リースバックは、終活の一環として不動産を現金化しつつ、そのまま住み慣れた家に住み続けることができる方法です。この方法では、まず不動産を不動産会社に売却し、同時にその物件を賃貸契約として借りる形になります。これにより、まとまった現金を手に入れると同時に、生活環境を変えずに済むという大きなメリットがあります。

リースバックの最大の利点は、住み慣れた家を手放すことなく、資金を得られる点です。これにより、引越しのストレスや新しい環境への適応の負担を避けることができます。

不動産会社の契約条件や賃料設定、将来的な買い戻しのオプションなどを詳細に確認し、自分の生活設計に合った条件を選ぶことが大切です。また、リースバック契約には毎月の家賃がかかってくるため、そちらの支払いについても考えておく必要があります。

リースバックは特に、高齢であるがために住宅ローンの再融資が難しい場合や、介護施設への入居を検討しているが資金が不足している場合に有効です。また、子どもが独立して広い家が必要なくなった場合にも、リースバックによって資金を有効に活用することができます。

現物のまま生前贈与する

終活の一環として、不動産を現物のまま生前贈与することも可能です。生前贈与を行う場合、まず贈与契約を正式に結ぶことが重要です。この際に、贈与契約書を作成し、贈与の条件や対象を明確に記載することが求められます。

また、不動産の贈与には登録免許税や不動産取得税が発生するため、その負担も考慮に入れる必要があります。さらに、贈与税も適用されるため、贈与税の非課税枠（年間110万円）を活用するなど、税金対策も重要です。

現物のままでの贈与にはデメリットも多く、例えば、贈与された不動産が相続財産として評価される場合、相続税の計算において特例の適用が難しくなることがあります。また、分割することで不動産自体の価値が下がり、売却や活用を考えた時にも、今までのままの評価を受けられない可能性もあります。

現物のままの贈与を成功させるためには、専門家のアドバイスを受けることが重要です。税理士や弁護士と相談し、適切な贈与方法と税金対策を講じることで、家族にとって最良の結果を得ることができます。家族全員が納得する形での生前贈与を実現するために、計画的に進めることが求められます。

終活中に不動産は現金化しておくのがおすすめ

終活を進める中で、不動産の現金化は非常に有効な手段です。特に、相続時のトラブルを避けるために、遺産を現金にしておくことで、遺族への負担を軽減することができます。

ここでは、なぜ不動産は現金化するのが良いのかについて解説していきます。

不動産は相続後にトラブルになりやすい

不動産は価値が高く、かつ分割が難しい資産であるため、相続後にトラブルになりやすいです。

相続問題の多くは、不動産が原因でのトラブルとなり、親族間の関係悪化につながりやすいと言われています。実際に、2022年に行われた相続トラブルに関する調査では、相続トラブルの中でも、約4割以上の人が「不動産に関するトラブル（※）」が原因で、親族関係が悪化したとされています。
※相続トラブルに関する調査（2022年）

その理由は、不動産は現金のように簡単に分割することができず、その評価額や利用方法について意見が分かれることが多いからです。

例えば、複数の相続人がいる場合、それぞれの相続人が不動産の一部を所有することになります。しかし、共同所有は管理や使用に関する合意が必要であり、意見が一致しない場合、管理が困難になります。

また、不動産を売却して現金化する際にも、売却価格に対する評価の違いや、売却時期についての意見の相違がトラブルの原因となります。

不動産の維持費や固定資産税の負担が問題になることもあります。相続人の一部がこれらの費用を負担する一方で、他の相続人が負担を拒否する場合、公平性に対する不満が生じ、争いの火種となります。このような状況を避けるためには、事前に遺産分割の計画を立て、明確な指示を残すことが重要です。

現物分割よりも現金で分割する方がトラブルになりにくい

不動産を現物で相続する場合、評価額の不一致や利用方法の違いからトラブルが生じやすいです。これに対して、現金で分割することは、相続人全員に対して公平かつ明確な分配を行う手段として有効となり、トラブルも起きにくいでしょう。

現金での分割を実現するためには、不動産を適切な時期に売却することが重要です。市場の状況を見極め、最適なタイミングで売却を行うことで、資産の価値を最大化し、相続人全員にとって有利な分配を行うことができます。

まずは持ち家の売却価格を知り、そこから不動産屋と相談して売却価格や時期を定めていきましょう。

不動産相続でよく起きるトラブル

不動産相続では、さまざまなトラブルが発生することがあります。以下は、よく見られるトラブル事例です。

これらのトラブルを避けるためには、事前に専門家と相談し、明確な遺産分割計画を立てることが重要です。

不動産の終活で必要な手続き

終活を進める中で、不動産の管理や相続についても考慮することが重要です。不動産は大きな資産であり、適切な手続きを踏まないと家族間でトラブルが発生する可能性があります。

ここでは、不動産の終活において必要となる主な手続きについて詳しく解説します。

名義変更

不動産の終活において、名義変更は重要な手続きの一つです。不動産の所有者が亡くなった場合、名義変更を行わないと、相続人がその不動産を正式に所有することができません。名義変更を行うことで、相続人が不動産を自由に利用、売却、賃貸することができるようになります。

名義変更の手続きは以下のステップで進められます。

名義変更の手続きには時間と手間がかかるため、事前に専門家（司法書士や弁護士）に相談しておくとスムーズに進めることができます。特に、相続人が複数いる場合や、遺産分割協議が難航する場合には、専門家の助けを借りることが有効です。

遺言書の準備

終活において、遺言書の準備は非常に重要です。遺言書を作成することで、自身の意思を明確に示し、相続人間でのトラブルを防ぐことができます。不動産を含む資産の分配方法を具体的に記載することで、相続人も安心して分割ができるでしょう。

遺言書の作成にはいくつかの形式がありますが、主に自筆証書遺言と公正証書遺言が一般的です。自筆証書遺言は、自分で遺言内容を全て手書きで記載し、署名・押印を行う形式です。一方、公正証書遺言は、公証役場で公証人の立会いのもとで作成し、法的により確実な形で遺言内容を残す方法です。

自筆証書遺言は簡便で費用がかかりませんが、書式の不備や保管の問題が生じやすいため、発見されなかったり無効とされるリスクがあります。これに対して、公正証書遺言は公証人が内容を確認し、公証役場で保管されるため、信頼性が高く安全です。

遺言書を作成する際には、相続人全員の公平性を考慮し、不動産の具体的な分配方法や、特定の相続人への配慮などを詳細に記載することが重要です。また、遺言執行者を指定しておくと、遺言内容の実行がスムーズに進みます。

遺言書の準備にあたっては、法的なアドバイスを受けましょう。弁護士や司法書士と相談し、法的に有効な遺言書を作成することで、自身の意思を確実に反映させ、相続人にとっても負担の少ない形で資産を分配することができます。

不動産の終活でしておくべきこと

終活において、不動産の取り扱いは特に重要な項目の一つです。適切な準備をしておくことで、遺族への負担を軽減し、相続手続きをスムーズに進めることができます。

ここでは、不動産の終活でしておくべき具体的な準備ややっておきたいことを紹介していくので、参考にしてくださいね。

相続の意思を明確にしておく

不動産を相続する際、相続人間でのトラブルを避けるために、遺言書や遺産分割協議書を通じて、自分の意思を明確にしておくことが重要です。これにより、遺族がどのように不動産を分配するかについての明確な指針を持つことができ、相続手続きが円滑に進むようになります。

まず、遺言書を作成することを検討しましょう。公正証書遺言が最も確実で法的効力が強いため、トラブルを避けたい場合にはおすすめです。公正証書遺言は公証人役場で作成し、公証人が遺言内容を確認し、証人2人とともに署名・捺印します。これにより、遺言書の偽造や紛失のリスクを減らすことができます。

次に、遺産分割協議書を作成しておくと良いでしょう。遺産分割協議書は、相続人全員で協議し、相続財産をどのように分割するかを記載した書面です。これにより、相続人間での不動産の分配方法が明確になり、相続手続きがスムーズに進むことが期待できます。協議書には、各相続人の署名と捺印が必要です。

また、不動産の評価額を事前に把握しておくことも大切です。不動産の価値を正確に知ることで、相続人間での公平な分配が可能となり、トラブルを避けることができます。不動産の評価額は、不動産鑑定士に依頼するか、不動産業者の査定を受けることで確認できます。

最後に、相続人や家族と定期的に話し合いを持つことが最も重要です。自分の意思や不動産の分配方法について、家族全員が納得する形で共有することができれば、後々のトラブルを未然に防ぐことができます。家族間でのコミュニケーションを大切にし、相続に関する情報をオープンにすることで、スムーズな終活が実現します。

専門家に相談する

終活において不動産の取り扱いは複雑な問題が多いため、専門家に相談することは必要不可欠でしょう。不動産の相続や売却、リースバックなどの手続きは法的な側面が多く関わるため、専門知識を持つプロのサポートを受けることで、効率的に終活を進めることができます。

不動産業者や不動産鑑定士に相談することで、不動産の市場価値や適切な売却価格、リースバックの条件などについて詳しく知ることができます。不動産の評価や売却に関する情報を正確に把握することで、最適な不動産戦略を立てることも可能なのです。特に、リースバックを検討している場合、不動産業者のアドバイスを受けることで、条件やリスクを理解し、納得のいく取引を行うことができます。

専門家に相談することで、不動産に関する複雑な手続きをスムーズに進めることができ、安心して終活を進めることができます。各専門家のアドバイスを総合的に活用し、自分にとって最適な不動産戦略を立てることが大切です。

土地の調査をしておく

不動産の終活を円滑に進めるには、所有する土地の詳細な調査を行うことが重要です。土地の調査を行うことで、土地の価値や利用可能性、法的な制約などを正確に把握することができます。これにより、相続や売却の際に適切な判断を下すことが可能になります。

まず、土地の現状を確認するために、土地測量を行うことが推奨されます。土地測量を行うことで、正確な土地の境界線や面積を把握することができ、隣接する土地との境界トラブルなども避けられるでしょう。また、土地の形状や地形を売却前に把握しておくことで、将来土地を利用する際にも役立ちます。

次に、土地の権利関係を確認することが重要です。土地の権利関係には、所有権の他に地上権、借地権、抵当権などが関わることがあります。これらの権利関係を明確にするためには、登記簿を確認し、必要に応じて司法書士に相談することが有効です。権利関係を把握することで、相続や売却の際にスムーズな手続きを進めることができます。

土地の調査を行うことで、所有する不動産の詳細な情報を把握し、相続や売却における最適な判断を下すことができます。事前にしっかりと調査を行い、専門家のアドバイスを活用することで、不動産の終活を円滑に進めることができます。

まとめ

不動産の終活は、相続や売却に関するトラブルを未然に防ぎ、家族の負担を軽減するために非常に重要です。名義変更や遺言書の準備、専門家への相談、土地の詳細な調査を行うことで、スムーズな相続手続きが可能になります。

また、被相続人と相続人で密なコミュニケーションをとることで、後々のトラブルを避けることができます。終活の一環として、不動産の適切な管理と準備を進めることをおすすめします。