リースバックの相談をしたいけど、どこに相談すればいいの？
こちらの記事ではこのような疑問に応えるため、リースバックの相談先やよくある相談内容、またトラブル発生時の相談先を紹介します。
国土交通省や地域の消費者センターなど、「そんなところに相談してもいいんだ！」という発見もあると思いますので、リースバックの利用を検討中でしたら参考にしてください。
- まとまった資金が必要になったので自宅を売りたい
- 売った後も住み続けられるリースバックというものを詳しく知りたい
- 自分の地域のおすすめのリースバック会社を知りたい
リースバックとは
リースバックを検討している人の中には、「家を売っても住み続けられる」という最低限の知識しかなない人も少なくありません。そのような状態でリースバックをすると思わぬトラブルに巻き込まれたり、金銭的な損をする可能性があります。
ここではリースバックの意味や契約形態などを解説するので参考にしてください。
リースバックの意味
リースバックとは、所有している自宅を売却した後も、同じ自宅を賃貸物件として住み続けられる仕組みです。「現金を手に入れる必要があるが、今住んでいる自宅を出ていくのは嫌」という人に向いています。
売却によって得た資金は、個人的な経済状況の改善や老後資金として活用できます。
どういう人がリースバックをするのか
リースバックは、主に個人で資金が必要となった人がおこなうのが一般的です。具体的には、大規模なリフォーム費用が必要な場合や、教育費の捻出が必要な場合、突然の医療費用が発生した場合、または生活費の確保が困難になった場合などです。
また、退職後の生活資金を確保するためだったり、相続税の支払いのために一時的に現金が必要だったりするケースもあります。
リースバックの種類
リースバックの契約形態には、主に普通借家契約と定期借家契約の2つがあります。
普通借家契約：
長く住み続けたい場合は普通借家契約がおすすめです。こちらの契約形態は、借地借家法に基づき、借り手の権利が優遇される傾向にあります。実際、契約更新の際は借り手が拒否しない限り、原則として更新が認められています。
定期借家契約：
借り手よりも貸し手であるリースバック会社にとって都合が良いのが、定期借家契約です。こちらの契約は事前に定められた期間で終了することが特徴で、借り手と貸し手双方が合意した期間のみ借りられます。
契約期間の終了と同時に契約は終了し、自動的な更新はありません。そのため、長く住み続けたい人には不向きな契約形態です。
リースバックの相談先
リースバックの相談先には主に専門会社、一括査定サービス、不動産会社があるので、それぞれ紹介します。
リースバックの専門会社
リースバックの専門会社は、売却価格の設定から契約条件の詳細まで専門的な知識を持ち、市場動向にも精通しているので、適正な価格での取引が期待できます。さらに、リースバックの専門会社にはそれぞれ以下のような強みがあります。
| サービス名 | 強み |
| A社 | 最短5日のスピード決済 |
| B社 | 事務手数料や調査費用が0円 |
| C社 | 無理のない家賃設定 |
リースバックの専門会社は複数ありますので、それぞれの強みを理解した上で相談しましょう。
リースバックの一括査定サービス
リースバックを検討しているのなら、まずは「リースバックの一括査定サービス」の利用をおすすめします。このサービスを利用すれば、複数のリースバック会社から一度に査定を受けることができ、最も条件の良い会社を選ぶことが可能です。
自力で一社一社やりとりをする場合と比べて、大幅に時間と労力を節約できるでしょう。また、リースバックの一括査定サービスにもそれぞれ以下のように会社によって強みが異なります。
| サービス名 | 強み |
| A社 | 離婚や相続で生じた物件に強い |
| B社 | 目的別の3つのプラン |
| C社 | 全国47都道府県に対応 |
目的に合った一括査定サービスを選び、リースバック会社選びに役立ててください。
不動産会社
一般的に大手の不動産会社や地場の不動産会社では、リースバックのサービス自体を提供していないことが多いです。さらに、住宅ローンを滞納している場合のリースバック（オーバーローン型）に対応してくれる不動産会社はかなり限られます。
債権者と交渉して売却の許可を得る必要があるため、自力で進めるのはまず難しいでしょう。
リースバックの専門的知識や実績がありつつ、ローンの滞納問題にも対応できる不動産会社に相談する必要があります。
豆知識
リースバックには以下の2つのタイプがあり、オーバーローン型はリースバックを実現する難易度が上がります。
オーバーローン型：物件の売却価格より住宅ローンの残債の方が上回っている
非オーバーローン型：物件の売却価格が住宅ローンの残債を上回っている
リースバックの相談先を選ぶ基準
リースバックのサービスに対応していればどこに相談してもいいわけではありません。そこでここではリースバックの相談先を選ぶ基準を2つ紹介します。
自分の地域のリースバック実績があるかを調べる
リースバックの相談先を選ぶ際は、まずその業者に自身が住む地域での実績があるかをチェックしましょう。実績がある業者であれば、その地域の不動産市場に精通しているので、スムーズなやり取りを期待できます。
また、リースバック会社の中には特定の都道府県やエリアでのリースバックを強みとしている会社も多いです。
ホームページに対象エリアを掲載していることが一般的ですので、自分の家が対象エリアに含まれているかどうかをチェックしましょう。
複数見積もりをとって相場を知ってから相談先を決める
複数のリースバック会社で見積もりを取り、比較することで相場感を掴みましょう。同時に、過大な評価や不当な条件を提示する業者を避けることで、不要なトラブルを回避しやすくなります。
なお、複数の業者から見積もりを取る際は一括査定サービスを利用するのが一般的です。一度の入力作業で、同時に複数の業者に査定依頼ができます。
リースバックでよくある相談内容6選
初歩的な質問をしたらご迷惑かも…
と不安になっている人もいるかもしれませんが、リースバックをおこなう際は些細な疑問や不安でも解消すべきです。
なぜなら、リースバックはお客様の抱える問題によって注意点やプロセスが大きく異なるからです。そこで、ここではリースバックでよくある相談内容を6つ紹介します。
1．リースバックと一般的な売却との違いを知りたい
リースバックと一般的な売却の違いは、「所有者が不動産を売却した後」にあります。
一般的な売却では不動産を売った後、売主はその物件から退去する必要があります。物件の所有権も使用権も、新しいオーナーに移るためです。
一方でリースバックの場合、物件を売却して現金を得られるのは同じですが、その後も同じ物件に住み続けることができます。もちろんリース（賃貸）ですので、住み続けるためには毎月賃料を支払う必要があります。
2．住宅ローンが終わってなくてもリースバックは可能なのか
住宅ローンの滞納がある場合、債権者との交渉を経て売却の許可を得る必要がありますが、これは個人でおこなうのは非常に困難です。
リースバックのサービスを提供していて、かつ住宅ローン問題にも柔軟に対応してくれる不動産会社を選ぶ必要があります。
3．高齢で収入もない場合のリースバックは可能なのか
リースバック会社は、原則として物件の価値と家賃設定を基にリースバックの可否を判断します。そのため、高齢で収入があまりない状態だとしても、基本的にリースバックは可能です。
ただし、賃貸契約に伴って家賃保証会社を利用する必要がある場合、審査に通らないとリースバックがおこなえないこともあります。もし収入面で不安がある場合は、保証会社ではなく、個人保証人を立てることで契約が可能かどうか相談してみましょう。
また、高齢の方がリースバックをおこなう場合、難解な仕組みや契約内容を理解できずに、後々トラブルになるケースが少なくありません。
売却後にどれくらいの期間住み続けられるのか、賃貸契約の種類（普通借家契約と定期借家契約）の違いを十分に理解しておく必要があります。
さらに、不動産の相続人や家族への説明も欠かせません。相続人が自宅の相続を前提に計画している場合、リースバックによる売却が彼らの計画に悪影響を与える可能性があるからです。
高齢であまり収入がない方がリースバックを検討する際は、以上の点に注意しましょう。
4．資金がない状況でもリースバック可能なのか
資金がない状況でもリースバックは可能です。リースバックは、自分が所有する不動産を売却して現金を得る一方で、新たに賃貸契約をすることでその物件に住み続ける仕組みです。そのため、大きな資金が必要になることは基本的にありません。
ただし、売却に伴って印紙税や抵当権抹消費用、譲渡所得税などの雑費が発生します。それぞれの費用相場は以下の通りです。
- 印紙税
印紙税とは、リースバック会社と結ぶ売買契約書に貼る印紙にかかる税金です。税額は売買金額に応じて変わります。
| 売買金額 | 本則 | 軽減税率（2014年4月1日～2024年3月31日まで） |
| 1万円未満 | 200円 | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 | 200円 |
| 10万円超50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円超5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 5億円超10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
- 抵当権抹消費用
住宅ローンが残っている物件を売却する際は、引渡し時に住宅ローンの残債を全額返済し、同時に抵当権を抹消する手続きが必要です。
抵当権の抹消にかかる費用は、一般的に売主の負担とされています。費用の内訳は「抵当権抹消の登録免許税」と「司法書士手数料」です。
抹消の登録免許税は、不動産1件につき1,000円が必要で、土地と建物の両方に抵当権がある場合は合計2,000円が必要になります。
また、司法書士への手数料は、通常1.5万円から2万円程度です。リースバック取引の場合、司法書士の手配はリースバック会社がおこなうのが一般的です。
5．できるだけ長く住み続けたい
リースバックでできるだけ長く住み続けるためには、以下のポイントを考慮することが重要です。
- 普通借家契約にする
リースバックにおける賃貸契約では「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つがありますが、定期借家契約だと基本的に契約期間が満了したら退去しなければなりません。
そのため、5年10年と住み続けたい場合は普通借家契約を結ぶことをおすすめします。
- 契約条件を十分に交渉する
住み続けられなくなる要因の多くは、契約を更新できなくなったり、家賃の増額により支払いできなくなったりなどです。そのため賃貸契約を結ぶ際は、更新の項目、家賃の増減に関する項目、解約条件などは十分に交渉しましょう。
- 家賃の支払い能力を確保しておく
リースバック契約後は家賃を支払い続ける必要があります。そのため、家賃の支払いが将来にわたって継続可能であるかどうかを事前に計画し、経済的な余裕を持っておくことが大切です。
- 信頼できる業者との取引
長期間にわたって問題なく物件を利用するためには、信頼できる業者を選ぶことが不可欠です。最悪の場合、リースバック会社が倒産して物件が競売に出され、退去しなければならなくなる可能性もあります。
そのような事態を避けるために、業者の評判、過去の取引実績、アフターサービスの質などをしっかりと調査し、安心して取引できる業者を選びましょう。
6．すぐにでもまとまった現金が欲しい
リースバック会社の中には「最短5日のスピード決済」など、決済までのスピードを強みとする会社があります。スピードを最優先する場合は、そのような会社を検討すると良いでしょう。
ただし、スピード優先で対応を求める場合、金額面や契約条件の面で理想通りにならない可能性があるので注意が必要です。
リースバックでトラブルが起きた際の3つの相談先
リースバックでは思いもよらないようなトラブルが起きる可能性があります。そこで、ここではトラブル発生時の相談先を3つ紹介します。
1．リースバック専門会社や不動産会社
リースバックでトラブルが発生した場合、まずは取引をおこなったリースバック会社や不動産会社に相談しましょう。
なお、これらの業者が誠実に対応してくれない場合や問題が解決しない場合に備えて、やり取りしたメールのデータを保管しておいたり、可能であれば会話の記録を取ったりなどの準備も重要です。
2．国土交通省
国土交通省は、リースバックに関連するガイドラインを策定しており、インターネット上に相談窓口を設けています。国土交通省に相談する手順は以下の通りです。
⑴国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムを使用して、関連する免許行政庁を検索する
⑵検索結果から「地方整備局に関する窓口」または「都道府県に関する窓口」を見つけ、連絡先を調べる
⑶調べた連絡先に電話をして、「宅地建物取引業免許（知事免許）に関する窓口」で相談する
リースバックに関するトラブルが発生した場合、この手順に従って国土交通省へ連絡すれば、適切なサポートを期待できます。
3．地域の消費者センター
消費生活センターは全国に多数設置されているため、最も近い消費生活センターで相談することが一般的です。
多くのセンターは平日のみの営業ですが、休日は国民生活センターが消費者ホットラインを通じて対応してくれます。
消費者ホットラインは188という全国統一番号で、郵便番号を入力することで、最寄りのセンターを案内してくれます。この電話には通話料はかかりますが、相談料は無料です。
参考：全国の消費生活センター等｜独立行政法人国民生活センター
リースバックのメリットとデメリット
最後にリースバックのメリットとデメリットをまとめたので参考にしてください。
リースバックのメリット
リースバックは、自宅を売却して現金を得ながら、同じ家に住み続けることができるのが最大のメリットです。これにより、住み慣れた環境を維持しながら急な資金需要に応えられます。
また、売却しても外部にはその事実が知られにくいため、プライバシーが守られるのもメリットです。さらに、所有する不動産の維持管理に関わる固定資産税などのコストが削減されるため、金銭的な負担が軽くなります。
リースバックのデメリット
リースバックの代表的なデメリットとして、まずは市場価格より低い価格で売却されやすいことがあげられます。
価格が低い理由は、リースバック会社がリスクを負うためです。業者は、物件を購入後に賃貸として提供し、将来的に物件価値が下がるリスクや、契約者が家賃を支払えなくなるリスクを背負います。これらを補うために買取価格を低く設定する必要があるのです。
また、リースバック契約には通常、期間制限が設けられています。2〜3年以内の契約が多く、契約期間が終了すると他の住居への移動が必要になる場合があるので注意が必要です。
さらに、不動産の名義と所有権が売却により変更されるため、将来的に物件を買い戻す場合、売却時の価格よりも高額になるリスクがあります。
これらに加えて、売却益に対して譲渡所得税が課せられること、月々の家賃が発生することもデメリットと言えるでしょう。
まとめ
一般的にリースバックに関する専門的な知識や経験が豊富な人はそう多くありません。先述のように、リースバックの専門会社、一括査定サービス、不動産会社など、相談内容や目的に応じて適切な相談先を選びましょう。
また、トラブル発生時には消費者センターや国土交通省の窓口を活用することも大切です。自宅の売却という一大イベントで失敗すれば、その後の人生に大きな悪影響を及ぼす可能性がありますので、リースバックについて十分に理解を深めた上で取り組みましょう。
