リースバックは、自宅を売却しつつもそのまま住み続けられる魅力的な選択肢ですが、実際にはさまざまなトラブルが伴うことがあります。
例えば「ずっと住めると思っていたのに数年で退去しろと言われた」などです。簡単に賃貸物件を契約できない高齢者の方にとって、こうしたトラブルは生活の安定を揺るがす重大な問題となります。
- まとまったお金が必要だけど今の家には住み続けたい
- リースバックで起きがちなトラブルを一通り知りたい
- トラブルが起きない会社の選び方を知りたい
この記事ではリースバックの知識に自信がない高齢者の方を対象に、リースバックのよくあるトラブルや、トラブルになりにくい会社の選び方を解説します。
「老後の生活資金が不安だから家を売ろうかな。でも愛着があるから出ていくのはイヤ」、そんな問題を解決してくれるのがリースバックです。リースバックを成功させたい方は最後まで目を通してください。
リースバックでよくあるトラブル事例10選
リースバックは一見「家を売ったあとに賃貸で住む」というシンプルな方法に思えますが、実はさまざまな落とし穴があります。
どのようなトラブルが起こる可能性があるのか把握しておかないと、最悪家から退去しなければならないこともあるでしょう。そこで、リースバックでよくあるトラブル事例を紹介するので、参考にしてください。
不動産会社とのトラブル
リースバックを巡り、不動産会社との間でよくあるトラブルを7つ紹介します。
後で調べたら売却相場よりもかなり安かった
トラブル事例
そもそも買取額は、周辺の相場、再販時のリフォーム費用、売却想定価格を基に決まります。
その点、家賃収入を目的とするリースバック会社は、利回りを重視して買取金額を設定することが多いため、相場よりかなり安くなることがあります。
解決策
リースバック契約をする前に、複数のリースバック会社から査定を受け、買取額の妥当性を確認しましょう。また、査定結果に納得がいかない場合は、買取額の算定根拠を具体的に説明してもらい、納得できるまで質問をすることが重要です。
売却時にリースバック契約ができなかった
トラブル事例
リースバックの申し込みをしたものの、契約できずにトラブルになることがあります。
契約が成立しなかった理由の多くは「買取額がローン残債を下回っている」ことです。買取額が住宅ローンの残高を下回る場合、ローンを完済できず、住宅ローンを提供している金融機関の抵当権を外せません。
抵当権とは、土地と建物に対して金融機関が設定する権利のことで、支払いが滞った際に金融機関は土地や建物を売却できます。
リースバックによる利益や貯金を足しても住宅ローンを完済できない場合、抵当権を外せないのでリースバック契約はできません。
解決策
自分の住宅ローン残高を再確認し、貯金や他の資産を活用してローンを完済できるかどうかを検討しましょう。
売却後に買い戻しができなかった
トラブル事例
リースバック後の買い戻し金額は、相場より高く設定される傾向があります。
提示された買い戻し金額が支払えない場合、その物件に住み続けるためには賃貸借契約を更新し続けるしかありません。更新のない契約であれば、契約満了時に家を出ていくことになります。
このように、将来的な買い戻しを見越してリースバック契約を結んだにもかかわらず、その計画がかなわないケースもあります。
解決策
リースバック契約を結ぶ際、買い戻し価格についてしっかり確認しましょう。契約時に提示された買い戻し価格が、その後の変更がないことを確認することがポイントです。
買い戻し価格の再評価が必要な場合、その条件を契約時に明示してもらいましょう。再評価の方法や基準を明確にし、価格が不当に高騰しないようにすることが重要です。
買い戻しのタイミングまで住めなかった
トラブル事例
リースバック契約を結んだ際、将来的に家を買い戻す予定でいたものの、契約期間中に退去を余儀なくされ、買い戻しのタイミングまで住むことを許されなかった。
解決策
リースバック契約を結ぶ際は、契約期間を明確に設定し、契約満了時に再契約が可能かどうかを確認しておくことが重要です。
また、買い戻し時期まで確実に住み続けるための保障条項を契約書に盛り込み、不動産会社と取り決めることで、安心してリースバックを利用できます。
なお、リースバックで長く住み続けるために一番手っ取り早いのは、「普通賃貸借契約」を結ぶことです。
リースバックサービス大手のセゾンでは、原則として普通賃貸借契約を結ぶことになるので、長く住み続けられる可能性が高いです。セゾンのリースバックの詳細は以下のボタンからご確認ください。
売却後に不動産屋が倒産してしまった
トラブル事例
リースバック契約をしている会社が倒産した場合、リースしている自宅が第三者に売却され、トラブルになることがあります。
ひどい場合は買い戻しもできず、契約内容も勝手に変えられるケースもあるようです。
解決策
リースバックを利用する際は、大手不動産会社や上場している企業など、できるだけ資本力のある企業に依頼するとこういったトラブルを回避しやすくなります。リースバックサービス大手のセゾンの詳細は、こちらからご確認ください。
契約後に家賃が上がってしまった
トラブル事例
契約後にリースバック会社から家賃の引き上げ要求が来ることがあります。
そもそもリースバックにおける月々のリース料は高い傾向があるので、さらに家賃が引き上げられると、家計に大きな負担がかかるでしょう。
そのため、提示された家賃を支払いきれず、引越しを余儀なくされるケースも多くあります。
解決策
リースバック契約時に、家賃の固定や改定条件を契約書に明記してもらうことが重要です。「更新の際に家賃を上げない」といった口約束ではなく、書面で確約してもらいましょう。契約書に家賃の固定期間や増額の条件を明確に記載しておけば、後々の家賃引き上げ要求に対して法的に対抗できます。
知らない間に売却されていた
トラブル事例
リースバック会社は購入した物件を売った方がメリットが大きいと判断すれば、売却することもあります。原則として賃借人に通知せずに売却することは基本的に問題がないのです。
一般的には賃貸借契約の内容は新しいオーナーに引き継がれますが、新しいオーナーからその後の賃貸契約更新を断られるケースもあります。
解決策
勝手に物権を売られないようにするためには、契約書に第三者への売却禁止条項を明記してもらいましょう。
具体的には、「賃借人の承諾なしに物件を第三者に売却しない」といった条件を含めることが必要です。
また、売却される場合でも、新しい貸主が既存の賃貸借契約を引き継ぐことを契約書に明記しておくことで、安心して住み続けられます。
修繕費の負担割合によるトラブル
トラブル事例
リースバックでは、貸主と借主の間で修繕費の負担に関してトラブルになることがあります。
通常の賃貸借契約では、借主の故意過失によらない設備の故障などにかかる修繕費は貸主が負担するのが一般的です。
しかし、リースバック契約では、売却後も元所有者が住み続けるため、設備の不具合が発見しづらいことから、特約で修繕費を元所有者の負担とするケースが多いです。
解決策
契約を結ぶ際に、特約の内容や修繕費の負担区分を明確にしておくことが重要です。
また、退去時の原状回復義務についても特約で定められていることがあるため、契約前にしっかりと確認し、どの範囲まで原状回復が求められるのかを把握しておきましょう。
相続人など身内とのトラブル
リースバックのトラブルの相手は、何も不動産会社だけではありません。ここでは相続人など身内とのトラブルを3つ紹介します。
分配金によるトラブル
トラブル事例
リースバックは、第三者に知られることなく自宅を売却できるのがメリットの1つですが、そのせいで相続を予定していた子供や親戚などとトラブルになることがあります。
親族に相談せずに勝手に売却すると、親族との関係が悪化する可能性があるでしょう。
解決策
リースバックの利用において推定相続人の同意は必要ありませんが、相続トラブルを避けるために、事前にリースバックを利用して自宅を売却する予定であることを親族に伝えておくことが大切です。
現物分割ができなくなる
トラブル事例
現物分割とは、相続財産を現物のまま分割する方法であり、不動産などの物理的な財産をそのまま相続することを指します。
リースバックでは物件を現金化するので、相続時に現物分割ができなくなり、現金の分配方法について相続人同士で意見が対立することがあります。
解決策
リースバックを検討する際は、事前に相続人と相談し、現物分割ができなくなることについて理解を得ておきましょう。
また、信頼できる法律専門家やファイナンシャルプランナーに相談し、相続計画を立てることで、リースバック後の相続トラブルを未然に防ぎやすくなります。
仕組みをいまいち理解できずに契約した
トラブル事例
リースバックで自宅を売却した後は、2〜3年単位で「定期借家契約」を結ぶことが一般的です。しかし、「再契約可能」と聞いていたのに契約満了時に再契約を断られ、トラブルになることがあります。
定期借家契約の再契約が断られるケースは少ないものの、借主を早期に退去させて物件を転売したいと考える買取会社も存在するので注意が必要です。
定期借家契約では、貸主に正当な理由がなくても再契約を拒否することができるため、借主は退去せざるを得なくなります。
解決策
リースバックの契約を結ぶ際には、再契約の条件や可能性についてしっかりと確認し、再契約が確実におこなわれるよう書面で明確にしておきましょう。
また、リースバックの取引実績が豊富で、賃貸借期間の相談がしやすい信頼できる買取会社を選ぶことで、再契約のリスクを最小限に抑えられます。
担当者の説明がわかりやすいかどうかも重要なポイントなので、必ず複数者に問い合わせをして、理解しやすい説明をしてくれる業者を選びましょう。
トラブルに遭わないための方法は？
リースバックを利用する際にトラブルに遭わないためには、いくつかのポイントを押さえておくことが重要です。以下にその方法を紹介します。
複数の会社で見積もりを取り相談する
リースバックを検討する際、まず複数の不動産会社から見積もりを取りましょう。一社だけの見積もりでは、適正な価格を把握することが難しいためです。
複数の会社から見積もりを取れば、買取額の相場を知ることが可能です。
また、各社の対応やサービス内容の比較もでき、信頼できる会社を選ぶ助けになります。
リースバック／売却で悩んでいる場合は一括査定する
リースバックと売却のどちらが自分にとって有利か悩んでいる場合は、一括査定サービスを利用するのがおすすめです。
一括査定サービスを利用すれば、複数の不動産会社から一度に見積もりを取ることができ、それぞれのメリット・デメリットを比較しやすくなります。
中には、売却とリースバックのどちらがいいのか、専門的なアドバイスをくれる業者もあります。
ただ、リースバックの一括査定サイトは数多く存在し、使いやすさやサービスの質もバラバラです。そこで、当サイトがリースバックの一括査定サイトを調査しました。
おすすめの一括査定サイトを紹介した記事が以下になりますので、一括査定サイトを利用される場合は参考にしてください。
トラブル回避には契約内容のチェックが最重要！
リースバックのトラブル回避をするために、契約内容でチェックが必要な項目をそれぞれ解説します。
| チェック項目 |
| 賃貸借契約の種類および期間 |
| 家賃改定の有無や条件 |
| 修繕費の負担や原状回復義務の内容 |
| 転売の可否 |
| 買い戻し特約の有無 |
賃貸借契約の種類および期間
リースバック契約において最重要とも言えるチェック項目が「賃貸借契約の種類と期間」です。
賃貸借契約には、希望すれば更新が可能な「普通賃貸借契約」と、契約期間満了後に更新されない「定期賃貸借契約」の2種類があります。
リースバックでは定期借家契約が一般的であり、この場合は契約満了時に更新を拒否されることがあるため、契約期間を事前に確認しましょう。
家賃改定の有無や条件
普通賃貸借契約の場合、基本的に契約を更新し続けられますが、更新時には更新料がかかることがあります。また、リースバック後に家賃が改定される可能性があるのかも確認しておきましょう。
修繕費の負担や原状回復義務の内容
リースバック契約後の設備の所有権や修繕義務についても明確にしておきましょう。書面で確認することで、故障や不具合が発生した際のトラブルを防ぎやすくなります。
転売の可否
リースバック物件が第三者に転売される可能性についても確認しておきましょう。転売が認められている場合、賃貸借契約の条件が新しい所有者に引き継がれるかどうかも確認しておく必要があります。
買い戻し特約の有無
将来的に物件を買い戻す予定がある場合、買い戻し特約の有無を確認しましょう。特約の内容には、買い戻し価格や申し出の期限が含まれるため、事前に内容を把握しておくことが重要です。
まとめ
リースバックは、自宅を売却しつつも住み続けられる魅力的な選択肢ですが、実際にはさまざまなトラブルが伴います。
トラブルを避けるためには、信頼できる業者を選び、賃貸借の契約種類や家賃改訂の有無、修繕費の負担や買い戻しの特約の有無など、契約内容を細かく確認することが重要です。
なお、売却後もできるだけ長く住み続けたい場合は、普通賃貸借契約ができるセゾンのサービスがおすすめです。セゾンの詳細は以下のボタンよりご確認ください。
